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双管齐下的猛药:一边刺激买房人,一边开出房企“白名单”

时间:02-09 来源:最新资讯 访问次数:21

双管齐下的猛药:一边刺激买房人,一边开出房企“白名单”

本来打算春节前不更新视频的,但是最近房地产的信息有些猛,那就临时加更一期。四大一线城市北上广深,在短短的12天内,纷纷宣布放宽限购。1月27日,广州放开120平方米住房限购,并支持“租一买一、卖一买一”,也就是只要挂牌出租或出售房产,就可核减家庭住房套数。1月31日,上海的非沪籍单身人士,只要社保或所得税缴纳满五年,也可买房2月6日,北京调整限购政策,放宽了通州区的住房“双限购”。2月7日,深圳紧跟其后,在深圳落户就可立马购房,没有深圳户口的,社保或者所得税缴纳年限,从原本的5年降至3年。至此,在春节前,北上广深已完成了进一步的放宽限购。今天我们分几部分来聊:一线城市春节前放宽限购意图是什么,楼市政策真的给力吗?除了放宽限购,还有什么招在支撑?如何理解现在的楼市政策?按照过往楼市的情况,春节后都会迎来一波小阳春。你看去年开年的时候,各地楼市就迎来的小阳春。举个例子来说,郑州在2023年2月份,商品住房销售12583套、135.71万平方米,环比增长118.25%,同比增长120.31%2023年1月、2月累计成交12422套,131.6万平方米,同比增长87.09%。而且,价格还上涨了,新房价格环比上涨0.6%,二手房价格环比上涨0.3%。华泰证券数据显示,2023年2月到4月,不管是新房,还是二手房,复苏指数整体上是高于前几年的。说白了,这次北上广深在春节前进一步放宽限购,其实都是想着冲一冲小阳春。毕竟“小阳春”是楼市销售的一个重要节点。现在北上广深这四兄弟、现在都拿着喇叭大喊:老乡啊,金三银四就要到了,即将暴涨喔~过年回家,记得搜刮好六个钱包!冲冲冲~当然了,市场买不买账,还有待观察。另外,你看看去年的小阳春,本以为是开始,没想到是巅峰。去年小阳春过后的楼市,地球人都知道了,不管怎么刺激,楼市就是躺在地板上,一动不动的。现在看看刺激楼市的政策端,有两个表现,一个是刺激买房人,一个是救活开发商。在刺激买房人一侧,打出了一套组合拳:主菜是放宽限购,配菜是降低房贷利率。过去想到城市买房,但是有限购条件这个拦路虎。现在好了,都给放宽。比如调低社保缴纳时间、降低房贷首付,放宽某些区域限购,又比如认房不认贷、放宽大房子限购、放宽单身人士、乃至离婚限购。都知道曾经一度出现过很多假离婚真买房的魔幻现象,为了打击这种现象,深圳出台了离婚限购。此一时彼一时,现在变了,深圳放宽了。再来看配菜:房贷利率。堂主去翻看了数据,从2021年到2023年,五年期LPR从4.65%,降到了4.2%。五年期LPR对应的是房贷利率。三年时间下降了45bp,这样的让利,你不能说我们的银行不给力。就拿去年来说吧,2023年整整一年下来,五年期LPR可是下降了10bp。这里面有两个隐藏信息:1,要刺激买房人,那么银行就要让利。去年下降10bp,看上去是有让利了,可是去年银行存款端,五年期以上的利息,降了65bp,整整55bp的利差啊。银行的利润,就是靠存贷利息差实现的。你说它让利了吧,还真的是让了。你说它没让利吧,也真的是没让。那到底有没有让利呢?——如让!2,跟动辄上百万的房子比起来,去年才降了10bp,也就是房贷少了0.1%。就这力度,和兰博基尼五元优惠券有啥区别?所以我说房贷利率只是刺激买房的配菜,就这点力度,真的很难说服大家去买房。那么,以上这些政策有效吗?从去年已经出台的结果来看,有是有,但作用不大。从今年即将要出台的政策来看,让我们且待且看。买得起房子的人,差的不是限购条件,买不起的人,差的也不是那点比之前低个0.1%的房贷利率。普通人买房真正关心的,是自己的收入能不能支撑起房贷?还有楼市各种隐藏的bug,比如为什么公摊面积能占这么多?一套写着100平的房子,实用面积却不到80个方,敢情付的是100平的钱,住的是80平的房。在救活开发商一侧,现在“白名单”相继出炉。。截至1月底,已经有26个省份170个城市,提出了第一批房地产项目“白名单”,并推送给商业银行,共涉及房地产项目3218个。而商业银行已经向27个城市83个项目发放贷款共178.6亿元。根据记者报道,碧桂园、旭辉控股、融创中国、绿地控股、建业地产、金科股份等多家出险房企都在白名单内,其中,碧桂园超30个项目入围。综合下来,对于楼市,还是之前的观点:楼市不起,政策不停。虽然去年的楼市,谁看了都想过来骂几句,都是吃瓜心态。但整体而言,是没有引发系统性风险的。马上就春节了,又是北上广深一线城市放宽限购,又是出炉“白名单”。看到有人说,这显然就是:才出ICU,又进KTV。有一定道理,但不完全是。一线城市放宽限购的真正的意图,是让一部分人先进来,让一部分房子先涨起来,要理解现在的楼市政策,堂主给大家讲个小故事吧。有个庄家,搞了一个产品,早期这个市场不大,参与人少。于是想着办法、拉着大户一起把市场给炒热,接着所有人都参与进来了,蛋糕越做越大。庄家、大户、买家都皆大欢喜。可是,市场不可能总是上升的,当出现下滑颓势时,庄家就释放利好信息,几番刺激后,可是市场还没起来。咋办?开始主动暴雷化险,有些大户开始退出、买家被套。这时候市场显然是充满悲观情绪的,庄家要救市场的话,就得托底。此时就要做两个同时进行的搭配动作:一是底部吸筹,二是建立新的双轨制,给所有买家传递信心。高端买家继续做大蛋糕,设计一款没有上限的玩法,但进入门槛不低。低端买家就做兜底保障,打造一款跟低端买家的工资相匹配的产品。也就是说,买家的工资,刚好能购买到这款产品。这时,买家只有使用权,没有所有权,因为这款低端产品,只能卖回给庄家。要交租金就得打工挣钱,打工挣钱就是为了交租金!所以你看,完美闭环,得撒花!马上就是龙年了,提前给大家拜个年,我们年后再见~

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